Результат расчёта
Продажа квартиры, дома или участка — это доход, с которого платят НДФЛ. Но платят не всегда: налог зависит от срока владения, налогового статуса продавца и разницы между ценой продажи и расходами на покупку. Калькулятор показывает налог, налоговую базу, дату, с которой налога не будет, и сроки подачи декларации.
Когда налог с продажи платить не нужно
Если вы владели недвижимостью дольше минимального срока, налога нет, сколько бы ни стоил объект (ст. 217.1 НК РФ). Срок считается со дня регистрации права:
- 5 лет — общий срок: вы купили, построили, получили недвижимость в обмен.
- 3 года — если право возникло по наследству, по дарению от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если проданное жильё было единственным.
- Нерезидентам эта льгота тоже доступна: Минфин подтверждает, что освобождение от налога по сроку владения не зависит от статуса продавца.
- Семьи с детьми могут продать жильё без налога независимо от срока, если одновременно купят новое: условия закреплены Федеральным законом № 382-ФЗ.
Чтобы не ошибиться на день, продавайте на следующий день после юбилея владения: «более» пяти лет значит, что пятая годовщина должна пройти полностью.
Ставки налога для резидента и нерезидента
| Статус продавца | Ставка | Вычеты |
|---|---|---|
| Налоговый резидент РФ | 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы свыше | 1 млн ₽ (жильё, участки) или 250 тыс. ₽ (нежилое) либо расходы на покупку |
| Нерезидент РФ | 30% со всего дохода | Не применяются |
Налоговый резидент — человек, который находится в России не менее 183 дней в календарном году (ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет: россиянин, живущий за границей, может быть нерезидентом, а иностранец в России — резидентом.
Как рассчитывается налог
- Доход — большее из двух: цена в договоре и кадастровая стоимость × понижающий коэффициент (обычно 0,7). Так государство защищается от занижения цены в договоре.
- Вычет — 1 млн ₽ либо документально подтверждённые расходы на покупку, что выгоднее. Одновременно оба применить нельзя. Если квартиру продали дешевле, чем купили, налога нет.
- Ставка зависит от статуса. Для нерезидента налог считается со всего дохода без вычета.
Пример расчёта
- Резидент. Квартира куплена за 5 млн ₽ и продана за 8 млн ₽ до истечения 5 лет. База: 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 ₽. Налог: 13% × 2 400 000 + 15% × 600 000 = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.
- Нерезидент. Та же квартира продана за 20 млн ₽ до истечения срока: 30% × 20 000 000 = 6 000 000 ₽. Если по итогам года вы окажетесь резидентом, налог составит 2 802 000 ₽.
- Цена ниже кадастровой. Квартира продана за 3 млн ₽, кадастровая стоимость 6 млн ₽. Доход: 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 ₽. База после вычета 1 млн ₽: 3 200 000 ₽. Налог: 432 000 ₽.
Что можно сделать нерезиденту, чтобы платить меньше
- Дождаться срока. Если до освобождения осталось немного, перенесите сделку: калькулятор покажет точную дату.
- Проверить, не станете ли резидентом. Статус определяется по итогам календарного года. Если вы проведёте в России 183 дня и больше, налог пересчитывается по ставкам 13% и 15%, а излишне уплаченное возвращается по заявлению о возврате налога.
- Подтвердить дни в России. Сохраните билеты, отметки о пересечении границы, договоры аренды и справки: налоговая может запросить данные.
- Оформить доверенность. Чтобы не приезжать на сделку и в налоговую, выдайте доверенность на продажу квартиры и доверенность в налоговую.
Сроки уплаты и что проверить перед сделкой
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей. Если срок владения достаточный, декларацию, как правило, подавать не нужно.
- Налог нужно уплатить до 15 июля того же года. За просрочку начисляются пени, за неподачу декларации — штраф.
- Дата регистрации права. Срок считается с регистрации, а не с даты договора. Проверьте её в выписке ЕГРН.
- Несколько собственников. Каждый считает налог со своей доли и со своим сроком владения.
- Документы расходов. Для вычета нужны договор покупки и платёжные документы или расписка о получении денег продавцом.
- Коэффициент к кадастровой стоимости. Он может отличаться в вашем регионе и определяется по месту регистрации продавца.
Что дальше
Для сделки подготовьте договор купли-продажи квартиры. Если вы живёте за границей, оформите доверенность представителю, чтобы не приезжать на сделку. А если квартира досталась по наследству и вы ещё не оформили права, сначала проверьте срок принятия наследства.
Нормы: ст. 207, 210, 217.1, 220, 224 НК РФ; Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ (ставки с 2025 года); Федеральный закон № 382-ФЗ. Правила могут меняться: перед сделкой сверяйтесь с разъяснениями ФНС и Минфина.
Частые вопросы
Расчёт носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста. Суд может применить иной порядок расчёта. Нужны документы? Загляните в каталог документов.