Предварительный договор купли-продажи квартиры — образец
Предварительный договор купли-продажи квартиры закрепляет договорённость до подписания основного договора: цена, срок, снятие с регистрации, расчёты, задаток. Заполните шаги, и конструктор соберёт готовый PDF. Что понадобится для заполнения
- данные продавца и покупателя, согласие супруга;
- адрес, кадастровый номер, площадь квартиры, основание права продавца;
- зарегистрированные жильцы и срок снятия с учёта;
- срок заключения основного договора, цена, способ и момент расчётов;
- передача, расходы, нотариальная форма, обеспечение.
Основной договор: договор купли-продажи квартиры. Для задатка отдельно есть соглашение о задатке. Передачу оформляют актом приёма-передачи квартиры. Разбор полей формы есть в инструкции под формой.
Образец документа — пример заполнения
Фрагмент готового документа. Все данные вымышлены и показаны для примера.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ № [номер договора]
| г. Москва | 15 сентября 2026 года |
Иванов Иван Иванович, дата рождения: 12.03.1985, место рождения: г. Москва, адрес регистрации: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25, паспорт: 45 12 345678, выдан: 18.06.2015, кем выдан: ГУ МВД России по г. Москве, код подразделения: 770-045, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Сидоров Алексей Петрович, дата рождения: 12.03.1985, место рождения: г. Москва, адрес регистрации: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25, паспорт: 45 12 345678, выдан: 18.06.2015, кем выдан: ГУ МВД России по г. Москве, код подразделения: 770-045, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор (далее — «Договор») о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Стороны обязуются не позднее 15 сентября 2026 года заключить договор купли-продажи квартиры (далее — «Основной договор»), по которому Продавец передаст в собственность Покупателя, а Покупатель примет и оплатит следующую квартиру (далее — «Квартира»):
| Адрес | г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25 |
| Кадастровый номер | 77:01:0001001:1234 |
| Общая площадь | 54 кв. м |
| Иные сведения (этаж, количество комнат) | 5 этаж, 2 комнаты |
1.2. Право собственности Продавца на Квартиру подтверждается: договор купли-продажи от ..., право зарегистрировано в ЕГРН ..., запись №....
1.3. Продавец заявляет и гарантирует, что на дату подписания Договора Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в отношении неё нет запретов на регистрационные действия, а права третьих лиц на Квартиру, о которых Продавец не сообщил Покупателю, отсутствуют.
1.4. В Квартире никто не зарегистрирован по месту жительства.
1.5. Настоящий Договор не влечёт перехода права собственности на Квартиру и не даёт Покупателю права пользоваться Квартирой, если иное не согласовано Сторонами отдельно в письменной форме.
2. Условия Основного договора
2.1. Цена Квартиры по Основному договору составляет 150 000 руб. (сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). Цена является твёрдой и изменению не подлежит.
2.2. Расчёты по Основному договору производятся через банковскую ячейку; деньги передаются Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю.
2.3. Основной договор заключается в простой письменной форме. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
2.4. Квартира передаётся Покупателю по передаточному акту в день подписания Основного договора, свободной от имущества Продавца и третьих лиц, с погашенной задолженностью по коммунальным платежам и иным обязательным платежам.
2.5. Расходы на государственную регистрацию и нотариальные услуги (если Стороны к ним прибегнут) несёт Покупатель.
2.6. Продавец заявляет, что либо не состоит в браке, либо Квартира не является общим имуществом супругов, поэтому согласие супруга (супруги) на её отчуждение не требуется.
3. Порядок заключения Основного договора
… Остальные разделы, реквизиты и подписи — в готовом документе.
О документе: условия и пояснения
Когда подходит предварительный договор
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, которые согласовали заранее (ст. 429 ГК РФ). Его заключают, когда сделку сейчас совершить нельзя: покупатель собирает деньги или ждёт одобрения ипотеки, продавец выписывает жильцов, оформляет наследство, закрывает обременение. Предварительный договор фиксирует цену, срок и порядок сделки, удерживает объект от продажи другому покупателю и показывает серьёзность намерений.
Предварительный договор не переносит право собственности и не подлежит регистрации в Росреестре. Он составляется в той же форме, что и основной договор: для купли-продажи квартиры — в письменной (ст. 429 ГК РФ). Если основной договор должен быть нотариальным, предварительный тоже оформляется у нотариуса.
| Ситуация | Какой документ выбрать |
|---|---|
| Стороны готовы к сделке сейчас | Договор купли-продажи квартиры |
| Нужно закрепить гарантию сделки деньгами | Соглашение о задатке или соглашение об авансе |
| Сделка нужна, но продавец состоит в браке | Согласие супруга на сделку |
| Продаётся доля | Договор купли-продажи доли |
Что должно быть в предварительном договоре
Закон требует, чтобы предварительный договор содержал условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Для квартиры это адрес и кадастровый номер, цена, срок и порядок передачи. Кроме того, нужно определить срок, до которого стороны обязаны заключить основной договор. Если срок не определён, основной договор заключается в течение года с момента подписания предварительного.
Цену обязательно прописывайте в договоре. Без неё условие может быть признано несогласованным, а основной договор невозможно заключить по принуждению. Если вы согласуете цену на основании справки оценщика или иных критериев, опишите порядок её определения.
Как заполнить ключевые поля
| Поле формы | Что указать | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Согласие супруга на продажу | Есть или нет | Если квартира нажита в браке, нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ) |
| Квартира | Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, комнаты | Данные должны совпадать с ЕГРН |
| Основание права продавца | Договор, наследство, приватизация | Проверьте выписку ЕГРН |
| Зарегистрированные лица | Кто прописан и срок снятия с учёта | Прописанные лица влияют на цену и сроки |
| Срок основного договора | Дата, не позднее которой он подписывается | Если срока нет, действует правило «в течение года» |
| Предложение о подписании | За сколько дней стороны направляют предложение | Позволяет подготовиться и защищает от внезапного отказа |
| Цена и расчёт | Сумма, способ и срок расчёта | Определяет условия основного договора |
| Передача квартиры | Срок после регистрации перехода права | Передаточный акт подписывается при передаче |
| Нотариальная форма | Нужна или нет | Обязательна, если основной договор нотариальный |
Деньги: задаток, аванс или оплата
Покупатели часто передают деньги при подписании предварительного договора. Важно правильно назвать платёж. Аванс — часть цены, которая засчитывается в оплату основного договора и возвращается при несостоявшейся сделке. Задаток обеспечивает исполнение обязательств: если откажется покупатель, он теряет задаток, а если откажется продавец, возвращает двойную сумму (ст. 380–381 ГК РФ). Оплатой квартиры в предварительном договоре деньги считать нельзя: право собственности не переходит.
| Вид платежа | Если сделка не состоится по вине покупателя | Если не состоится по вине продавца |
|---|---|---|
| Аванс | Возвращается покупателю | Возвращается покупателю |
| Задаток | Остаётся у продавца | Продавец возвращает вдвое больше |
| Обеспечительный платёж | По условиям договора | По условиям договора |
Платёж всегда оформляйте распиской или платёжным поручением, где указано, что это за деньги и по какому договору передаются.
Что делать, если сторона уклоняется от сделки
Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая вправе в течение шести месяцев после окончания срока, установленного для заключения основного договора, обратиться в суд с требованием понудить заключить договор (ст. 429 и 445 ГК РФ). Если ни одна сторона до конца этого срока не направила предложения заключить основной договор, обязательство прекращается. Поэтому направляйте предложение письменно и фиксируйте дату получения: это ключевое доказательство.
Параллельно можно требовать возмещения убытков, например разницы в цене, расходов на оценку, комиссию агента. Для этого сохраняйте переписку, платёжные документы и отчёты о рынке.
Пример условий
| Условие | Как записать |
|---|---|
| Предмет | Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры по адресу …, кадастровый номер …, площадью … м² |
| Цена | Цена квартиры в основном договоре — 8 500 000 ₽ |
| Срок | Основной договор заключается не позднее 30 ноября 2026 года |
| Предложение | Сторона, желающая заключить основной договор, направляет предложение другой стороне не менее чем за 7 дней до даты подписания |
| Аванс | Покупатель вносит 200 000 ₽ в качестве аванса, засчитываемого в цену при заключении основного договора |
| Обязанности продавца | До заключения основного договора продавец снимает с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц и освобождает квартиру от обременений |
| Ответственность | За уклонение от заключения основного договора виновная сторона уплачивает неустойку … |
Чем конкретнее условия, тем меньше возможностей для спора. Не оставляйте «порядок будет определён позже»: такие условия суд может счесть несогласованными.
Что проверить до подписания предварительного договора
- Выписку из ЕГРН: собственник, обременения, арест, залог, доли.
- Документы-основания: договор, наследство, приватизация, брачный договор.
- Сведения о прописанных лицах и сроках их снятия с учёта.
- Семейное положение продавца и наличие согласия супруга.
- Долги по коммунальным платежам и капремонту.
- Не проводится ли в отношении продавца процедура банкротства.
Проверка на этом этапе стоит недорого, а ошибка в основном договоре стоит квартиры. Если в чём-то сомневаетесь, обратитесь к юристу или нотариусу ещё до передачи аванса.
Что сделать после подписания
Типичные ошибки
Часто задаваемые вопросы
Нет. Предварительный договор заключается в форме основного договора. Для купли-продажи квартиры это простая письменная форма, поэтому нотариальное удостоверение не требуется. Регистрируется только переход права по основному договору.
Если до окончания срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, предварительный договор прекращается. Поэтому за несколько дней до срока направьте письменное предложение, чтобы сохранить право на судебное понуждение.
Задаток обеспечивает исполнение: если сделка сорвалась по вине давшего, он остаётся у получателя, а по вине получившего — возвращается в двойном размере. Аванс — просто предоплата, при срыве он возвращается в той же сумме.
Укажите конкретную дату «не позднее», с запасом на подготовку документов, ипотеку и регистрацию. Если срок не указан, закон устанавливает год со дня подписания предварительного договора.
Только по соглашению сторон. Если цена в предварительном договоре указана как твёрдая, а продавец отказывается продавать по ней, покупатель вправе потребовать понуждения к заключению договора на условиях предварительного договора в суде.
Передайте деньги под расписку с указанием суммы, даты, сторон, договора и того, что это задаток. Либо переведите деньги на счёт с назначением платежа «задаток по предварительному договору». Без подтверждения передачи получатель сможет отрицать получение.
Предварительный договор этого права не даёт. Если продавец разрешает заехать заранее, оформите отдельное письменное соглашение о пользовании: срок, оплата, порядок возврата квартиры при срыве сделки.
Закажите выписку из ЕГРН, посмотрите основание права и всех собственников, запросите согласие супруга и сведения о зарегистрированных. Если есть сомнения, проверьте сделку у юриста до внесения денег.