Договор купли-продажи комнаты — образец
Договор купли-продажи комнаты оформляет продажу комнаты в квартире: соседи, прописанные жильцы, преимущественное право, расчёты. Заполните шаги, и конструктор соберёт готовый PDF. Что понадобится для заполнения
- данные продавца и покупателя;
- площадь, номер, кадастровый номер комнаты, основание права;
- зарегистрированные лица, обременения;
- соседи по квартире и их отказы или извещения;
- цена, расчёты, передача, долги по коммунальным платежам, согласие супруга.
Для квартиры целиком есть договор купли-продажи квартиры, для доли договор купли-продажи доли. Для аренды: договор аренды комнаты. Разбор полей формы есть в инструкции под формой.
Образец документа — пример заполнения
Фрагмент готового документа. Все данные вымышлены и показаны для примера.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ № [номер договора]
| Москва | 15 сентября 2026 года |
Иванов Иван Иванович, 12.03.1985 года рождения, паспорт: 45 12 345678, выдан 18.06.2015 ГУ МВД России по г. Москве, код подразделения 770-045, зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 25, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Петрова Мария Сергеевна, 12.03.1985 года рождения, паспорт: 45 12 345678, выдан 18.06.2015 ГУ МВД России по г. Москве, код подразделения 770-045, зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 5, кв. 12, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение — комнату № 2 площадью 54 кв. м в квартире по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40, кв. 8, кадастровый номер 77:01:0001001:1234 (далее — «Комната»).
1.2. Вместе с Комнатой Покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (места общего пользования: кухня, коридор, санузел и др.), пропорциональная размеру Комнаты. Эта доля не может быть отчуждена отдельно от Комнаты.
1.3. Право собственности Продавца на Комнату подтверждается: выписка из ЕГРН от 10.09.2026; договор купли-продажи от 01.06.2015.
1.4. Лица, которые сохраняют право пользования Комнатой после её продажи (существенное условие договора продажи жилого помещения по ст. 558 Гражданского кодекса РФ): таких лиц нет, в Комнате никто не зарегистрирован по месту жительства.
1.5. Продавец гарантирует, что Комната не продана, не подарена, не заложена, не находится под арестом, в споре или под запретом регистрационных действий, а также не обременена правами третьих лиц, кроме следующих: [известные обременения].
1.6. Продавец заявляет, что в браке не состоит либо Комната не является общим имуществом супругов; при недостоверности заявления Продавец возмещает Покупателю причинённые убытки.
2. Преимущественное право покупки
2.1. Продавец известил в письменной форме собственников других комнат в квартире (40702810000000000001) о продаже Комнаты, указав цену и иные условия, совпадающие с условиями Договора. Письменные отказы от покупки получены 15.09.2026 и приложены к Договору.
2.2. Продавец гарантирует, что цена и условия продажи не ниже и не выгоднее для Покупателя, чем указанные в извещении. Если Продавец нарушил порядок извещения, он возмещает Покупателю убытки, возникшие при переводе прав покупателя на другое лицо.
3. Цена и порядок расчётов
3.1. Цена Комнаты составляет 150 000 руб. (сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). Цена является твёрдой и изменению не подлежит.
3.2. Расчёты производятся следующим образом: вся сумма закладывается Покупателем в банковскую ячейку (ПАО «Сбербанк», г. Москва), доступ к которой Продавец получает после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю.
3.3. Комната в залог у Продавца до полной оплаты не переходит; при неоплате цены Продавец вправе потребовать оплаты либо расторжения Договора по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
… Остальные разделы, реквизиты и подписи — в готовом документе.
О документе: условия и пояснения
Когда подходит этот договор
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат имеют преимущественное право покупки (по правилам о праве преимущественной покупки доли). Продавец должен письменно известить соседей о цене и условиях и получить отказ или дождаться окончания месячного срока. Только после этого комнату можно продавать постороннему.
Проверьте также, что комната выделена как самостоятельный объект и стоит на кадастровом учёте. Иначе вместо комнаты придётся продавать долю.
Как заполнить ключевые поля
| Поле формы | Что выбрать или указать | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Площадь, номер, кадастр | Из ЕГРН | Идентификация комнаты |
| Основание права | Договор, наследство, приватизация | Подтверждает собственность |
| Зарегистрированные лица | Никого нет или перечень сохраняющих право | Существенное условие (ст. 558 ГК РФ) |
| Соседи | Есть, нет, отказались | Все собственники других комнат |
| Дата извещения или отказа | Дата | Месяц считается с извещения |
| Цена и расчёты | Сумма, способ | Через ячейку или аккредитив |
| Долги по коммунальным платежам | Известная задолженность | Пусто означает «долгов нет» |
| Передача и расходы | Дата, налоги, регистрация | Согласуйте |
Форма и регистрация
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре, и право возникает у покупателя с момента регистрации (ст. 551 ГК РФ). Передача объекта оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).
Порядок расчётов
Безопасный порядок расчётов — через банковскую ячейку, аккредитив или счёт эскроу, где деньги выдают продавцу после регистрации перехода права. Наличные при подписании удобны, но труднее подтвердить и несут риск для обеих сторон. Часть цены можно внести авансом или задатком: учтите, что задаток возвращают в двойном размере, если срыв по вине продавца (ст. 381 ГК РФ).
Согласие супруга
Если недвижимость нажита в браке, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (ст. 35 СК РФ). Покупателю стоит запросить его заранее: без согласия сделку можно оспорить в течение года со дня, когда супруг узнал о ней.
Что сделать после подписания
Типичные ошибки
Часто задаваемые вопросы
Да, если в коммунальной квартире есть другие собственники комнат. Они имеют преимущественное право покупки (ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Продавец должен письменно известить их о цене и условиях. Если в течение месяца никто не купит комнату, её можно продавать постороннему покупателю на тех же условиях. Если соседи откажутся письменно, ждать месяц не нужно.
Собственник другой комнаты может в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Поэтому сделка без извещения уязвима для покупателя, и регистраторы или нотариусы часто требуют доказательства уведомления.
Для продажи комнаты целиком обязательного нотариального удостоверения нет: достаточно письменного договора и регистрации перехода права в Росреестре. Нотариус нужен, если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный, если продаётся доля, а также для согласия супруга и по желанию сторон.
По ст. 558 ГК РФ в договоре продажи жилого помещения нужно перечислить лиц, которые сохраняют право пользования комнатой после продажи. Если такие лица есть, но договор о них молчит, его могут оспорить. Если все прописанные выписываются, так и укажите и назначьте срок снятия с учёта.
Несовершеннолетнего можно выписать, только если он получает право пользования другим жильём, а для сделок с его жильём часто нужно согласие органа опеки. Добровольно не выписывающихся лиц придётся снимать с учёта в суде. Пропишите в договоре срок и ответственность или сохраните их право пользования.
Чаще всего используют банковскую ячейку с доступом продавца после регистрации права или аванс при подписании и остаток после регистрации. Наличные при подписании удобны, но рискованны для покупателя, если регистрация отклонена. Любой платёж подтверждайте распиской.
Выберите способ расчёта на шаге «Соседи и расчёты», укажите цену цифрами: сумма прописью подставится сама. Если выбран аванс, вписывается сумма аванса, остаток посчитается как разница. Срок передачи ключей выбирается на последнем шаге.
Договор, паспорта сторон, правоустанавливающий документ на комнату, согласие супруга (если есть), документы об уведомлении или отказе соседей, справка о зарегистрированных лицах, квитанция об уплате госпошлины. Выписку из ЕГРН лучше заказать заранее.