Короткий ответ
Фактически квартиру можно отдать жильцу и без бумаги, и многие так делают. Но по закону договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Исключения для коротких сроков в этой норме нет. Устная договорённость остаётся нарушением формы, и платит за это обычно та сторона, которой в споре нечем подтвердить свои слова.
Что говорит закон
Правило о форме закреплено в ст. 674 ГК РФ. Последствия его нарушения определяет ст. 162 ГК РФ:
- Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания.
- Письменные и другие доказательства использовать по-прежнему можно: переписку, расписки, платёжные документы.
- Недействительной сделка становится только там, где это прямо указано в законе или в соглашении сторон. Ст. 674 ГК РФ такого последствия, судя по её тексту, не называет.
Отдельно закон говорит о договорах на срок не менее года: по тексту ст. 674 ГК РФ в открытых источниках с такими договорами связывается государственная регистрация обременения права собственности. Актуальную редакцию и порядок проверьте до подписания долгосрочного договора. Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ), поэтому срок лучше прописывать прямо.
Сравнение: с договором и без договора
| Вопрос | С письменным договором | Без договора |
|---|---|---|
| Соблюдение закона о форме | Форма соблюдена (ст. 674 ГК РФ) | Форма нарушена |
| Доказывание условий | Условия, срок и цена прописаны, на них можно ссылаться | Свидетельские показания недоступны (ст. 162 ГК РФ), нужны письменные доказательства |
| Размер платы и порядок оплаты | Закреплены текстом | Подтверждаются только перепиской и платежами |
| Ответственность за ущерб | Можно сослаться на условия и акт приёма-передачи | Сложно доказать состояние жилья на момент заселения |
| Регистрация нанимателя по месту пребывания | Договор можно предъявить как документ-основание | Нужен иной документ-основание, вопрос уточняйте в МФЦ |
| Налог с дохода | Платится | Платится в том же порядке |
Риски сторон
Собственник рискует чаще. Без договора труднее доказать, на какой срок и за какую плату квартира сдана, кто должен вносить коммунальные платежи и какое имущество было передано. Если жилец перестал платить или не хочет выезжать, придётся восстанавливать условия по переписке и переводам. К этому добавляется налоговая сторона: доход от сдачи жилья нужно декларировать независимо от формы сделки, а за неуплату налога и непредставление декларации Налоговый кодекс предусматривает штраф и пени (ст. 119, 122, 75 НК РФ). Размеры сверяйте с текстом статей.
Наниматель остаётся без гарантий срока: собственник может потребовать освободить квартиру, а подтвердить обещанные условия нечем. Спор о возврате денег, в том числе депозита, упирается в те же доказательства. Для регистрации по месту пребывания обычно требуется документ-основание, и на практике им служит договор найма. Принимают ли иные основания, зависит от конкретного органа, поэтому вопрос уточняйте в МФЦ или МВД заранее.
Чем подтвердить наём, если договора нет
Если вы уже сдаёте или снимаете жильё без бумаги, начните собирать письменные доказательства. Ст. 162 ГК РФ их использовать разрешает.
Эти материалы лишь помогают восстановить картину, но не заменяют договор. Надёжнее оформить его сразу.
Налоги не зависят от договора
Обязанность платить налог возникает из дохода, а не из бумаги. Выбрать можно НДФЛ с декларацией, статус самозанятого или ИП. Ставки, сроки и расчёты собраны в статье налог за сдачу квартиры, а особенности самозанятых разобраны в материале можно ли сдавать квартиру самозанятым. БАЗАДОК не консультирует по налогам индивидуально: сомнения решайте с ФНС.
Что включить в минимальный договор
- Стороны: ФИО, паспортные данные, контакты собственника и нанимателя; основание права собственника на квартиру.
- Адрес и описание жилья: площадь, этаж, кадастровый номер, если он известен.
- Срок найма и порядок его продления или досрочного прекращения.
- Размер платы, дата и способ оплаты, порядок её изменения.
- Коммунальные платежи: кто и как платит, порядок передачи показаний счётчиков.
- Перечень проживающих и запрет или разрешение на субаренду.
- Обеспечительный платёж и условия его возврата, см. депозит при аренде квартиры.
- Ответственность сторон за просрочку, ущерб и нарушение условий.
К договору прикладывают акт приёма-передачи: дата заселения, список мебели и техники, их состояние, показания счётчиков, количество ключей, подписи обеих сторон. Готовый договор и приложения собираются в конструкторах БАЗАДОК: договор аренды жилья для долгосрочного найма и договор посуточной аренды для коротких сроков.
Что делать, если квартира уже сдана без договора
Основание: ст. 162 Гражданского кодекса РФ; ст. 674, 683 Гражданского кодекса РФ (наём жилого помещения); Налоговый кодекс РФ (НДФЛ с доходов от сдачи имущества)
Источники
Какой документ понадобится
Частые вопросы
Читайте также
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.