Аренда или наём: какие правила применяются
В быту говорят «аренда квартиры», а Гражданский кодекс называет такой договор наймом жилого помещения (глава 35, ст. 671–688). Его правила для жилья идут в первую очередь, а общие нормы об аренде (в том числе ст. 610) применяются лишь там, где глава 35 молчит. Поэтому порядок расторжения нужно искать в ст. 687 ГК РФ и в самом договоре.
Первым делом откройте свой договор и посмотрите три вещи: указан ли срок, есть ли раздел о расторжении и какие в нём предусмотрены сроки уведомления. Если срок не указан, по ст. 683 ГК РФ договор считается заключённым на пять лет, а максимальный срок найма жилья тоже пять лет. Договор на срок до одного года относится к краткосрочному найму, и часть защитных правил на него не распространяется, если стороны не договорились иначе (ст. 683).
Четыре способа расторжения
Самый простой путь: стороны подписывают письменное соглашение о расторжении и сами определяют дату, порядок передачи ключей и расчётов. Никаких сроков предупреждения при этом соблюдать не нужно, достаточно взаимного согласия. Образец собирается в конструкторе: соглашение о расторжении договора аренды.
По ст. 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя в письменной форме за три месяца и при согласии граждан, постоянно проживающих с ним. Основания называть не нужно. В договоре этот срок могут установить иначе, особенно при краткосрочном найме, поэтому сверяйтесь с его текстом. Письменное предупреждение удобно оформить по шаблону: уведомление об отказе от договора аренды.
Собственник не может расторгнуть договор просто потому, что передумал. Закон называет конкретные основания: долг по плате, порча жилья, разрушение, нарушение прав соседей после предупреждения и другие. Для краткосрочного найма стороны вправе заранее закрепить в договоре чёткие условия внесудебного отказа; Конституционный Суд РФ в 2022 году допустил такое при ясной формулировке и существенном нарушении.
Если стороны не согласны, расторжение требуют в суде. Выселить нанимателя при прекращении договора без его согласия можно только по решению суда (ст. 688 ГК РФ), менять замки и выносить вещи самовольно нельзя.
Кто и на каком основании может расторгнуть договор
| Кто | Основание | Порядок |
|---|---|---|
| Обе стороны | Соглашение о расторжении (ст. 450 ГК РФ) | Письменно, в любой момент, с датой выезда и расчётами |
| Наниматель | Отказ без причин (ст. 687 ГК РФ) | Письменное предупреждение наймодателю за три месяца; в договоре срок может быть иным |
| Наймодатель | Долг по плате, порча или разрушение жилья | Иск в суд; суд может дать нанимателю время исправить нарушение |
| Наймодатель | Использование жилья не по назначению, систематические нарушения прав соседей | Сначала письменное предупреждение, затем иск, если нарушения продолжаются |
| Любая сторона | Жильё стало непригодным для проживания или признано аварийным | Иск в суд |
| Сторона, если это предусмотрено договором | Односторонний отказ по условиям договора (ст. 450.1 ГК РФ) | Уведомление; договор прекращается с момента, указанного в уведомлении или определённого по закону |
Добросовестность действует всегда: ст. 450.1 ГК РФ требует осуществлять право на отказ разумно, а если сторона приняла исполнение после появления основания для отказа, ссылаться на то же основание позже она уже не вправе.
Договор со сроком и без срока
Как расторгнуть договор по шагам
- Найдите в договоре раздел о расторжении и сроки уведомления.
- Выберите путь: предложите соглашение или направьте одностороннее уведомление.
- Оформите документ письменно, укажите договор, дату, дату выезда и реквизиты для возврата денег.
- Вручите его под подпись или отправьте письмом с описью вложения; сохраните доказательства.
- В день выезда составьте акт возврата жилья, снимите показания счётчиков и верните ключи.
- Рассчитайтесь по плате, коммунальным услугам и депозиту.
Стороны договорились расторгнуть договор найма жилого помещения от [дата] № [номер] с [дата расторжения]. Наниматель освобождает жилое помещение и передаёт его Наймодателю по акту возврата не позднее [дата]. Наймодатель в течение [число] дней после подписания акта возвращает обеспечительный платёж за вычетом обоснованно удержанных сумм. Иных претензий друг к другу Стороны не имеют.
Образец показывает логику формулировок; готовый документ собирается через договор аренды жилья и связанные шаблоны.
Деньги, депозит и акт возврата
Расторжение прекращает договор, но не обнуляет расчёты. Наниматель платит за период до даты выезда и коммунальные услуги по показаниям, наймодатель возвращает депозит за вычетом обоснованных удержаний. Что считать обоснованным и в какой срок возвращать сумму, определяет договор; подробно: депозит при аренде квартиры.
Если собственник сдаёт квартиру и получал плату, не забудьте про налоги за период действия договора: налог за сдачу квартиры. БАЗАДОК не оказывает юридических консультаций; в спорной ситуации покажите документы юристу.
Основание: ст. 450, 450.1, 610, 683, 687, 688 Гражданского кодекса РФ
Источники
- Ст. 687 ГК РФ: расторжение договора найма жилого помещения
- Ст. 687 ГК РФ (второй источник текста)
- Ст. 683 ГК РФ: срок договора найма жилого помещения
- Ст. 688 ГК РФ: выселение при прекращении найма
- Ст. 610 ГК РФ: срок договора аренды
- Ст. 450.1 ГК РФ: односторонний отказ от договора
- КС РФ о расторжении краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке
Какой документ понадобится
Частые вопросы
Читайте также
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.