Можно ли сдавать квартиру как самозанятый: условия, ставка, чужая квартира и чеки

Можно ли сдавать квартиру на НПД

Да. Налог на профессиональный доход установлен Федеральным законом № 422-ФЗ, а ФНС разъясняет, что доходы от аренды (найма) жилых помещений под НПД подпадают, тогда как доходы от передачи прав на другую недвижимость, например на нежилое помещение, нет. Эксперимент по НПД проводится до 31 декабря 2028 года.

Условия те же, что и для остальных самозанятых:

• годовой доход нарастающим итогом не больше 2,4 млн ₽;
• нет наёмных работников по трудовым договорам;
• нет одновременно другого специального налогового режима;
• вы зарегистрированы в приложении «Мой налог» (как стать самозанятым).

Отдельно: по разъяснениям ФНС, государственный служащий вправе применять НПД именно для доходов от сдачи жилья. Сравнение НПД с НДФЛ и ИП разобрано в статье о налоге за сдачу квартиры, здесь мы рассматриваем практику самозанятого арендодателя.

Ставка и расчёт

Пример. Вы сдаёте квартиру жильцу-физлицу за 40 000 ₽ в месяц, вычет уже использован. Налог: 40 000 × 4% = 1 600 ₽ в месяц, за год 19 200 ₽. Если квартиру снимает компания для сотрудника, ставка 6%. Подробнее о сроках и порядке уплаты: налог самозанятого.

Чужая квартира, доверенность и субаренда

• Своя
• Чужая
• Субаренда

Чеки арендатору: физлицу и организации

С каждой оплаты аренды вы формируете чек в приложении «Мой налог» и передаёте арендатору (отправить, распечатать или показать QR-код). Алгоритм:

1. Получите деньги от арендатора (наличными, на карту или на счёт).
2. В приложении создайте новый чек и введите сумму.
3. Укажите, кто платит: физическое лицо или организация/ИП. От этого зависит ставка. Для организации укажите её данные (проверьте поля в приложении).
4. В описании напишите «Аренда жилого помещения» и период.
5. Отправьте чек арендатору.

Для организаций и ИП чек можно сформировать не позднее 9-го числа следующего месяца. Правила чека и штрафы описаны в статье чек самозанятого.

Лимит 2,4 млн, несколько квартир и посуточная аренда

Лимит общий: он считается по всем доходам на НПД за календарный год, а не по каждой квартире. Сколько квартир вы сдаёте, закон не ограничивает, но их суммарный доход вместе с другими заработками на НПД не должен превысить 2,4 млн ₽. Подсказка для оценки: 2,4 млн за год это в среднем 200 тысяч в месяц.

Посуточная сдача по правилам ФНС также относится к сдаче жилья в аренду. Но если вместе с проживанием вы оказываете услуги (уборка, питание, трансфер), налоговая квалификация может отличаться, поэтому уточните её в ФНС. Договор для такого формата: посуточная аренда. При превышении лимита читайте что делать самозанятому и как считается лимит.

ИП и НПД, продажа квартиры

ИП тоже вправе применять НПД, но не одновременно с другим спецрежимом, например с УСН или патентом. Если ИП переходит на НПД, прежний режим нужно прекратить.

Продажа самой квартиры к доходам по НПД не относится: этот режим касается аренды жилья, а не продажи недвижимости. Налог с продажи определяется по общим правилам Налогового кодекса (срок владения, вычеты), а не по ставкам НПД. Чек на сумму сделки оформлять не нужно.

Пошаговая инструкция

Плюсы и минусы

Сайт не оказывает юридических и налоговых консультаций: в спорных случаях и при сложных схемах (общая собственность, доверенность на управление, субаренда) обратитесь в ФНС или к юристу.