Как делится ипотечная квартира при разводе: доли, долг перед банком и варианты

Обновлено ·Физические лица ·Недвижимость ·Редакция БАЗАДОК, редакция сервиса документов
Короткий ответ
Квартира в ипотеке, купленная в браке, считается общим имуществом, доли супругов по умолчанию равные, а общий долг делится пропорционально долям. Но договор с банком сам не меняется: исключить созаёмщика или перевести долг можно только с согласия банка. Поэтому обычно квартиру продают, выкупают долю с рефинансированием или платят ипотеку вместе.

Общее правило: доли равные, долг делится по долям

Квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена на одного супруга (ст. 34 СК РФ). Это касается и ипотечной квартиры. При разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ). Суд вправе отступить от равенства, учитывая интересы несовершеннолетних детей или существенный интерес одного из супругов (п. 2 ст. 39). Общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39), а общим долг признают, если он взят в интересах семьи (ст. 45 СК РФ, разъяснения Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998). Общая схема раздела имущества разобрана в статье раздел имущества супругов, здесь только особенности ипотеки.

Почему банк решает больше, чем суд

Раздел долга между супругами не меняет кредитный договор. Банк по-прежнему вправе требовать платежи с тех, кто его подписал, а квартира остаётся в залоге. Перевод долга на другого человека допускается только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ), поэтому суд не может сам убрать созаёмщика. Продавать или дарить долю в заложенной квартире также нужно с учётом интересов банка.

Решение суда о разделе или соглашение супругов не освобождает вас от долга перед банком. Пока банк не согласился на изменения, платить обязаны оба созаёмщика.

Варианты: что можно сделать с ипотечной квартирой

ВариантСутьЧто нужно от банка
Продажа и деление денегКвартиру продают, из выручки гасят долг, остаток делят по долямСогласие на продажу и снятие залога
Выкуп доли одним супругомОдин оставляет квартиру и платит бывшему супругу компенсацию, долг переоформляют на него, часто через рефинансированиеОдобрение нового заёмщика, исключение созаёмщика
Платить вместе, как раньшеОстаются созаёмщиками и собственниками, платежи делят по договорённостиОбычно не нужно, но риски остаются у обоих
Платежи по долямСупруги закрепляют, кто и сколько платит, и как компенсируются платежиДля банка ничего не меняется

Закрепить договорённость лучше письменно: пример смотрите в конструкторе, соглашение о разделе имущества супругов. Для сделок с квартирой потребуется согласие второго супруга, см. согласие супруга на продажу квартиры.

Порядок действий

  1. Соберите кредитный договор, договор ипотеки, выписку ЕГРН и справку банка об остатке долга.
  2. Соберите подтверждения платежей, отдельно отметьте платежи после прекращения совместной жизни.
  3. Обратитесь в банк и узнайте, на каких условиях он согласится на продажу, рефинансирование или исключение созаёмщика.
  4. Заключите соглашение о разделе (при необходимости с нотариусом, ст. 38 СК РФ) или обратитесь в суд, привлекая банк третьим лицом.
  5. Проведите сделку и зарегистрируйте изменения в Росреестре.

Материнский капитал, военная ипотека, добрачная ипотека

Жильё, купленное с материнским капиталом, нужно оформить в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Доли детей учитывают при разделе, и часть квартиры, приходящаяся на капитал, делится между всеми членами семьи, а не только между супругами. Сделки с такой квартирой требуют согласования с органом опеки, поэтому порядок лучше обсудить с юристом.

Распространено мнение, что квартира по военной ипотеке не делится. В публикациях юристов, однако, указывается позиция Верховного суда, что купленное в браке жильё остаётся совместным имуществом, а накопления военнослужащего в этом смысле не отличаются от других семейных средств. Платежи после развода, по тем же публикациям, могут быть основанием для компенсации. Точную судебную практику проверяйте перед обращением в суд.

Если ипотеку взяли до брака, квартира принадлежит тому, кто её покупал (п. 1 ст. 36 СК РФ). Но платежи, внесённые из общих доходов в браке, могут стать основанием для требования о компенсации или признания доли. Суды оценивают сумму таких платежей по конкретным документам.

Налоговый вычет после развода

Право на вычет по расходам и процентам связано с тем, кто платил НДФЛ и понёс расходы. Бывшие супруги, как правило, могут претендовать на вычет в части, соответствующей своим долям и документам об оплате. Подробности о суммах и порядке получения смотрите в статье налоговый вычет при покупке квартиры, а если квартиру продают, прочитайте про налог при продаже. Спорные случаи уточняйте в налоговой.

Чек-лист и частые вопросы

Банк вправе требовать платежи с любого созаёмщика, а просрочка грозит взысканием и обращением взыскания на квартиру. Платите, чтобы не допустить просрочки, сохраняйте квитанции и затем требуйте компенсацию.

Банк оценивает платёжеспособность оставшегося заёмщика. Варианты: поручитель, рефинансирование в другом банке или продажа квартиры.

Случаи с детьми, маткапиталом и крупными долгами сложные, поэтому перед сделкой стоит показать документы юристу. Сайт БАЗАДОК не оказывает юридических консультаций.

Основание: ст. 34, 38, 39, 45 Семейного кодекса РФ; ст. 391 Гражданского кодекса РФ; ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Источники

Какой документ понадобится

Соглашение о разделе имущества супругов Раздел имущества и долгов супругов без суда: перечень, доли, компенсация. Заполнить
Согласие супруга на сделку Согласие супруга на продажу, залог, дарение или мену недвижимости: текст для нотариуса. Заполнить

Частые вопросы

Если квартира куплена в браке, по умолчанию доли супругов равные (ст. 39 СК РФ). Суд может отступить от равенства с учётом интересов несовершеннолетних детей или существенного интереса одного из супругов, а супруги могут договориться о других долях.

Перед банком остаются обязанными те, кто подписал кредитный договор, независимо от развода и решения суда. Между собой бывшие супруги могут договориться о платежах, а если один платит за двоих, он может претендовать на компенсацию, но платежи нужно подтверждать документами.

Нет. Перевод долга на другое лицо допускается с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ), поэтому исключить созаёмщика можно только если банк одобрит, обычно после проверки доходов оставшегося заёмщика.

По закону жильё, купленное с материнским капиталом, нужно оформить в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Доли детей учитывают при разделе, а сделки с такой квартирой требуют особой осторожности, поэтому лучше обратиться к юристу.

В публикациях юристов отмечается позиция Верховного суда, что квартира, купленная в браке по военной ипотеке, также является совместным имуществом. Исход зависит от обстоятельств дела, поэтому проверяйте свежую практику.

Вычет получает собственник, который платил НДФЛ и понёс расходы на покупку или проценты. Как его распределить между бывшими супругами, зависит от долей и документов об оплате, порядок лучше уточнить в налоговой.

Читайте также

Как разделить имущество супругов при разводе: по соглашению или через суд Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры и что будет, если его нет Нужно ли платить налог при продаже квартиры и как не платить его законно Как получить налоговый вычет при покупке квартиры и сколько денег вернут
Автор материала
Редакция БАЗАДОК, Редакция сервиса документов
Материалы раздела «Вопросы» готовит редакция сервиса БАЗАДОК — команда, которая разрабатывает конструкторы документов: расписок, договоров, актов, претензий и заявлений.Как мы работаем. Каждая статья опирается на первои…

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.