Какой налог платить при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: НДФЛ, самозанятость или ИП

Какие есть варианты и кто что платит

Доход от сдачи квартиры облагается налогом, даже если арендатор платит наличными и договор оформлен «для галочки». Законных вариантов обычно три: платить НДФЛ как обычный гражданин, стать самозанятым (налог на профессиональный доход, НПД) или зарегистрироваться ИП. Выбирать нужно до того, как пошли платежи, а не после проверки.

Подробнее о выборе между статусами — в статьях ИП или самозанятый и налог самозанятого.

НДФЛ: ставки и порядок уплаты

Если арендатор — частное лицо и вы не зарегистрированы ни как самозанятый, ни как ИП, налог исчисляете и платите сами (ст. 228 НК РФ: она прямо упоминает доходы по договорам найма и аренды любого имущества). Для налоговых резидентов действует прогрессивная шкала (ст. 224 НК РФ): 13% с части годового дохода до 2,4 млн ₽, затем 15% до 5 млн ₽, 18% до 20 млн ₽, 20% до 50 млн ₽ и 22% свыше. Повышенная ставка применяется только к части, превысившей порог. Учитываются все ваши доходы за год, облагаемые по шкале, а не только аренда.

Пример расчёта

Квартира сдаётся физлицу за 50 000 ₽ в месяц, весь год. Других доходов нет. Расходы на ремонт и коммунальные платежи в расчёте не учитываются.

Доход за год:          50 000 x 12 = 600 000 руб.
НДФЛ 13%:              600 000 x 0,13 = 78 000 руб.
НПД (арендатор физлицо): 600 000 x 0,04 = 24 000 руб.
НПД (арендатор компания): 600 000 x 0,06 = 36 000 руб.

Если общий годовой доход 3 000 000 руб.:
13% с 2 400 000 = 312 000 руб.
15% с 600 000   =  90 000 руб.
Итого НДФЛ:        402 000 руб.

Расчёт ориентировочный: он не учитывает вычет НПД и другие вычеты, а итоговую сумму подтверждает ФНС.

Декларация 3-НДФЛ и сроки

1. Дождитесь конца календарного года, за который получали арендную плату.
2. Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ). За 2026 год это 30 апреля 2027 года.
3. Уплатите налог не позднее 15 июля того же года (ст. 228 НК РФ), то есть за 2026 год — до 15 июля 2027 года.
4. Сохраните договор аренды и подтверждение получения денег: расписка о получении денег помогает подтвердить сумму дохода.

Если срок за прошлый год уже прошёл, не ждите проверки: декларацию можно подать и позже, а чем раньше, тем меньше пени.

Самозанятость: НПД 4% и 6%

Сайт ФНС для самозанятых прямо указывает среди видов деятельности сдачу квартиры в аренду посуточно или на длительный срок. Ставка зависит от арендатора: 4%, если он физлицо, и 6%, если организация или ИП. Для каждого платежа формируется чек в приложении «Мой налог». Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год, нельзя иметь работодателя по трудовому договору и привлекать работников по трудовым договорам. Проверьте условия на npd.nalog.ru, прежде чем регистрироваться.

• Арендатор — физлицо
• Арендатор — организация
• Посуточная сдача

Когда нужен ИП

ИП выбирают, когда сдают несколько объектов, доход приближается к лимиту самозанятого или нужны расходы для уменьшения налога. Регулярная сдача жилья в аренду с целью извлечения прибыли может быть признана предпринимательской деятельностью, и тогда отсутствие регистрации создаёт риски. ИП платит налог по выбранному режиму и страховые взносы за себя (см. взносы ИП). Режим и ставки проверяйте перед регистрацией.

Мифы про «аренду без налога»

Что грозит за неуплату

За неуплату налога Налоговый кодекс предусматривает штраф (ст. 122 НК РФ) и пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ), за непредставление декларации в срок — отдельный штраф (ст. 119 НК РФ). Точные размеры смотрите в тексте статей или уточняйте в ФНС. Если вы подали декларацию и заплатили налог до проверки, финансовые последствия, как правило, меньше.

Если вы живёте за границей

Ставка НДФЛ зависит от налогового статуса, а не от гражданства. Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ст. 224 НК РФ устанавливает по общему правилу ставку 30% со всех доходов (исключения касаются, например, работы в РФ и граждан ЕАЭС, но аренда в них не входит). Резидентство определяется по числу дней нахождения в РФ за 12 месяцев (ст. 207 НК РФ). Уточните свой статус до подачи декларации.

Если арендную плату или срок договора нужно изменить, это делается дополнительным соглашением к договору аренды. Сайт не оказывает юридических консультаций: в сложных случаях обратитесь к налоговому консультанту или в ФНС.