Как оформить дарственную на квартиру: порядок, документы и нотариус

Обновлено ·Физические лица ·Недвижимость ·Редакция БАЗАДОК, редакция сервиса документов
Короткий ответ
Дарственная на квартиру — это договор дарения. С 13 января 2025 года договор между гражданами удостоверяет нотариус, затем переход права регистрируется в Росреестре (через нотариуса или МФЦ). Нужны паспорта, документы на квартиру и, если требуется, согласие супруга или банка. Для долей нотариус обязателен всегда.

Что такое дарственная и когда она подходит

«Дарственная» в быту — это договор дарения (ст. 572 Гражданского кодекса): собственник безвозмездно передаёт квартиру другому человеку, а тот принимает её. Деньги, расписки и встречные обязательства не нужны, но и обратно подарок просто так не вернуть. Дарственная подходит, когда нужно передать жильё родственнику или близкому человеку при жизни, не продавая его и не дожидаясь наследования.

Главное правило последних лет: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ). Поэтому «дарственная без нотариуса» для квартиры между физлицами сегодня не оформляется.

Как оформить дарственную пошагово

  1. Проверьте право дарить. Даритель должен быть собственником и дееспособным. Выясните, есть ли ипотека, совместные собственники, зарегистрированные несовершеннолетние, арест или иные обременения.
  2. Получите согласия, если они нужны: супруга (для общей собственности), банка (для ипотечной квартиры). Подробнее в разделах ниже.
  3. Подготовьте проект договора. Составить его можно в конструкторе БАЗАДОК: договор дарения квартиры или общий договор дарения. Образец здесь не приводится, а нотариус проверит текст.
  4. Соберите документы: паспорта сторон, правоустанавливающий документ на квартиру, выписку из ЕГРН, при необходимости документы о родстве, согласие супруга. Точный перечень назовёт нотариус.
  5. Удостоверьте договор у нотариуса. Он проверяет личности, дееспособность и волю сторон.
  6. Зарегистрируйте переход права. Обычно нотариус сам направляет документы в Росреестр, но стороны вправе подать их сами, в том числе через МФЦ.
  7. Получите выписку из ЕГРН. Право собственности одаряемого возникает с момента государственной регистрации.

Нотариус, МФЦ и дарение доли

Нотариус удостоверяет договор дарения квартиры. Размер платы зависит от региона и стоимости имущества, а для дарения между супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками и внуками, братьями и сёстрами нотариальные услуги, по сообщению Федеральной нотариальной палаты, обходятся дешевле. Конкретную сумму уточняйте у нотариуса на день сделки.

МФЦ и Росреестр не заменяют нотариуса, а регистрируют уже удостоверенный договор. Сроки установлены ст. 16 закона № 218-ФЗ: для нотариально удостоверенных сделок они короче общих, а при электронной подаче нотариусом регистрация проходит быстрее всего. Госпошлина за регистрацию права физического лица на жилое помещение предусмотрена ст. 333.33 НК РФ, на момент проверки она составляет 4 000 ₽; перед подачей сверьте размер с актуальным текстом.

Для дарения доли в праве общей собственности нотариальная форма обязательна и по ст. 42 закона № 218-ФЗ: исключение есть лишь тогда, когда все собственники одновременно отчуждают свои доли одной сделкой. Условия дарения доли и нужные согласия обсудите с нотариусом до подписания.

Особые случаи: супруг, ребёнок, ипотека

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, для дарения нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, причём получить его нужно до сделки. Квартира, которую супруг получил в дар или по наследству, его личная, и согласие не требуется. Бланк согласия можно подготовить в конструкторе: согласие супруга на сделку. См. также материал о согласии супруга на продажу квартиры.

Принять дар за ребёнка до 14 лет, как правило, могут его законные представители, подросток от 14 до 18 лет действует сам с их согласием. Обратное недопустимо: дарить имущество от имени малолетнего его представители не вправе (п. 1 ст. 575 ГК РФ), а распоряжение имуществом ребёнка вообще требует согласия опеки. Нужно ли разрешение органов опеки именно при принятии дара, уточните у нотариуса.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а дарение это отчуждение. Поэтому до сделки нужно письменное согласие банка. Нередко банк ставит условия, например переоформление кредита на одаряемого. Самый простой путь, если он возможен, — досрочно погасить ипотеку до дарения.

Можно ли отменить дарение

Вернуть подаренную квартиру непросто, основания закон ограничивает. Даритель вправе отменить дарение, например, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или причинил ему телесные повреждения, а также если обращение с подарком создаёт угрозу его безвозвратной утраты (ст. 578 ГК РФ). В договоре можно предусмотреть право отмены на случай, если даритель переживёт одаряемого. Отказаться от дарения-обещания, которое ещё не исполнено, можно при существенном изменении положения дарителя (ст. 577). После исполнения договора отмена возможна лишь в таких случаях. В остальном решает суд, поэтому подумайте заранее, готовы ли вы расстаться с квартирой окончательно.

Дарение, завещание или купля-продажа

КритерийДарениеЗавещаниеКупля-продажа
Когда становится собственникомС регистрации перехода праваПосле смерти завещателя, через наследствоС регистрации перехода права
Можно ли передуматьТолько в узких случаях по законуДа, завещание можно изменить или отменитьТолько по основаниям закона или договора
НотариусОбязателен между гражданамиНужна форма, установленная законом, как правило нотариальнаяДля целой квартиры, как правило, нет, для доли да
Налог получателюЗависит от родстваПо правилам о наследствеНет дохода, но продавец может платить НДФЛ

Налоговые последствия дарения подробно разобраны в материале о налоге при дарении квартиры, а при продаже — в статье о налоге при продаже квартиры.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

Сайт не оказывает юридических консультаций: в сложной ситуации обратитесь к нотариусу или юристу.

Основание: ст. 572, 574, 575, 577, 578, 579, 346 Гражданского кодекса РФ; ст. 16, 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст. 333.33 Налогового кодекса РФ

Источники

Какой документ понадобится

Договор дарения квартиры Дарение квартиры или доли близкому человеку: описание объекта, регистрация права, согласие супруга. Заполнить
Договор дарения Дарение квартиры, доли, дома, участка, автомобиля или денег: стороны, обременения, порядок передачи. Заполнить
Согласие супруга на сделку Согласие супруга на продажу, залог, дарение или мену недвижимости: текст для нотариуса. Заполнить

Частые вопросы

Да. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). После этого переход права регистрируется в Росреестре.

Нет, если стороны — граждане: МФЦ принимает документы на регистрацию уже удостоверенного нотариусом договора. Нотариус обычно сам направляет документы в Росреестр, но стороны вправе подать их и самостоятельно, в том числе через МФЦ.

Если квартира — общая совместная собственность супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, полученное до сделки. Если квартира была получена одним из супругов в дар или по наследству, она его личная, и согласие, как правило, не требуется.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), поэтому нужно письменное согласие банка. Условия банк определяет сам, нередко потребуется переоформить кредит. Проще дарить после погашения ипотеки.

За ребёнка до 14 лет дар, как правило, принимают его законные представители, подросток от 14 до 18 лет действует с их согласием. Дарить имущество от имени малолетнего его представители не вправе (п. 1 ст. 575 ГК РФ). Детали, включая необходимость разрешения опеки, уточните у нотариуса.

Только по основаниям, которые прямо указаны в законе, например покушение одаряемого на жизнь дарителя или угроза безвозвратной утраты ценного подарка (ст. 578 ГК РФ). Иные споры решает суд, поэтому до подписания договора стоит всё взвесить.

Читайте также

Нужно ли платить налог при дарении квартиры и кто его платит Нужно ли платить налог при продаже квартиры и как не платить его законно Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры и что будет, если его нет
Автор материала
Редакция БАЗАДОК, Редакция сервиса документов
Материалы раздела «Вопросы» готовит редакция сервиса БАЗАДОК — команда, которая разрабатывает конструкторы документов: расписок, договоров, актов, претензий и заявлений.Как мы работаем. Каждая статья опирается на первои…

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.