Когда согласие супруга нужно
Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Это касается и квартиры, купленной в браке на общие доходы, даже если в выписке из ЕГРН указан только один из супругов. Распоряжаться таким имуществом нужно по обоюдному согласию (ст. 35 СК РФ). Для сделок с недвижимостью, которые требуют государственной регистрации, закон требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Важно, что решает не запись в реестре, а то, как и когда квартира появилась у семьи. Например, супруга может не числиться собственником, но иметь право на долю как на общее имущество (ст. 34 СК РФ), в том числе если она вела домашнее хозяйство и занималась детьми. Поэтому продавцу и покупателю стоит смотреть на основание приобретения, а не только на выписку из ЕГРН.
Это справочный материал: он не заменяет консультацию юриста или нотариуса, а сайт не оказывает юридических консультаций.
Когда согласие не нужно
Согласие не требуется, если квартира не входит в совместную собственность. Личным (ст. 36 СК РФ) остаётся имущество, которое принадлежало супругу до брака, а также полученное в браке в дар или по наследству. Не нужно согласие и тогда, когда квартиру купили после развода или человек не состоит в зарегистрированном браке.
| Чья квартира | Нужно ли согласие |
|---|---|
| Куплена в браке на общие средства | Да, нотариальное |
| Куплена до брака | Как правило, нет |
| Подарена одному из супругов | Как правило, нет |
| Получена по наследству | Как правило, нет |
| Куплена после развода | Нет |
| Нажита в браке, супруги развелись, раздела не было | Лучше получить согласие или оформить раздел |
| Собственник не состоит в зарегистрированном браке | Нет |
Особые случаи
Если квартиру купили после расторжения брака, согласие бывшего супруга не нужно. Если она нажита в браке и не была разделена, у бывшего супруга сохраняются права на долю, и покупатели обычно просят его письменное согласие. Чтобы закрыть вопрос, супруги могут заключить соглашение о разделе имущества.
Нормы о согласии супруга действуют для зарегистрированного брака. Если вы с партнёром не расписаны, а собственник квартиры один, согласие партнёра не требуется. Но у проживающих в квартире людей могут быть свои права, поэтому условия выселения и снятия с регистрации лучше обсудить до сделки.
Брачный договор позволяет изменить режим имущества: например, установить раздельную собственность (ст. 42 СК РФ). Тогда квартира, записанная на одного супруга, остаётся его собственностью, и согласие второго по общему правилу не нужно. Покупатель вправе попросить показать договор, поэтому подготовьте его копию.
Что будет без согласия
Если квартиру продали без нужного нотариального согласия, сделка оспорима. Супруг может обратиться в суд в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ). Суд оценивает обстоятельства дела и добросовестность покупателя: Конституционный суд в Постановлении от 13 июля 2021 года № 35-П усилил защиту добросовестных приобретателей. Но у продавца остаются риски: спор, возврат денег, расходы и потеря времени.
Практический вывод: если есть сомнение, личная ли квартира, безопаснее получить согласие, чем потом доказывать, что оно не требовалось. Согласие занимает один визит к нотариусу, а спор о сделке может растянуться на месяцы. Это особенно важно, когда квартира куплена в браке, но оформлена на одного супруга, или когда супруги в ссоре и согласие потом могут отозвать до сделки.
Что проверить покупателю
Как оформить согласие
Согласие удостоверяет нотариус. Обычно нужны паспорта супругов, свидетельство о браке и данные о квартире или сделке. Образцы здесь не приводятся: форму согласия можно подготовить в конструкторе БАЗАДОК, но удостоверяет его нотариус. Если супруг находится за границей, согласие обычно удостоверяют в консульстве или у нотариуса той страны, а документу, как правило, нужна дополнительная легализация. Требования зависят от страны, уточните их заранее.
- Определите, совместная ли квартира, и соберите документы на неё.
- Подготовьте проект согласия и договор купли-продажи квартиры.
- Супруг подтверждает согласие у нотариуса лично.
- Подайте договор на регистрацию в Росреестр вместе с согласием.
О налоге с продажи читайте в материале налог при продаже квартиры. Образец и подробности по согласию есть в разделе документов.
Основание: ст. 34, 35, 36, 42 Семейного кодекса РФ, ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ
Источники
- Ст. 34 СК РФ. Совместная собственность супругов — КонсультантПлюс
- Ст. 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов — КонсультантПлюс
- Ст. 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов — КонсультантПлюс
- Ст. 42 СК РФ. Содержание брачного договора — КонсультантПлюс
- Продажа квартиры без согласия супруга — КонсультантПлюс
- В каких случаях требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки — КонсультантПлюс
- Согласие супруга не требуется — КонсультантПлюс
- Согласие бывшего супруга на продажу квартиры — КонсультантПлюс
Какой документ понадобится
Частые вопросы
Читайте также
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.