Арендатор не платит за жильё: что делать наймодателю и как взыскать долг

Обновлено ·Физические лица ·Аренда жилья ·Редакция БАЗАДОК, редакция сервиса документов
Короткий ответ
Если арендатор не платит, наймодатель действует по порядку: напоминает о долге, направляет письменную претензию, затем идёт в суд с иском о взыскании долга и неустойки. Суд расторгает договор по ст. 687 ГК РФ при неплате за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — при просрочке более двух раз. Менять замки и выносить вещи нельзя.

Порядок действий: с чего начать

Когда арендатор задерживает плату, важно не торопиться с радикальными мерами и действовать по шагам. Каждый шаг фиксируется документом, а он пригодится в суде. Общий порядок такой:

  1. Напоминание. Напишите в мессенджер или на почту: сумма, период, срок оплаты. Часто причина в забывчивости или временных трудностях.
  2. Претензия. Если напоминание не помогло, отправьте письменное требование погасить долг в разумный срок. Подробнее о структуре — в статье «Претензия по договору».
  3. Предложение расторгнуть договор. Если нужно освободить жильё, предложите расторжение, лучше соглашением сторон.
  4. Иск. О взыскании долга и неустойки, а при необходимости — о расторжении договора и выселении.
  5. Исполнение решения. Взыскание и выселение проходят через службу судебных приставов.

Документы для этих шагов собраны в разделе «Документы»: претензия по договору аренды, исковое заявление о взыскании арендной платы, соглашение о расторжении договора аренды.

Когда можно расторгнуть договор из-за неплаты

По ст. 687 ГК РФ (п. 2) договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель не вносит плату за шесть месяцев (договор может установить больший срок). При краткосрочном найме (до одного года, ст. 683 ГК РФ) достаточно, чтобы наниматель не вносил плату более двух раз по истечении установленного срока платежа. Суд вправе дать нанимателю время на исправление нарушений.

Отдельно по ст. 452 ГК РФ иск о расторжении подаётся после того, как вы направили предложение расторгнуть договор и получили отказ либо истёк срок ответа (если срока нет ни в законе, ни в договоре, он составляет 30 дней).

Основание для расторжения через суд — неплата за шесть месяцев или больший срок, если он указан в договоре. До этого можно требовать долг и неустойку, не расторгая договор.

Договор на срок до года: основание возникает при просрочке платежа более двух раз. Если вы с арендатором хотите выйти из договора мирно, проще подписать соглашение о расторжении.

Договор найма жилья должен быть письменным. Без бумаги спор сложнее: условия придётся подтверждать перепиской, переводами и расписками. Судебный приказ (ст. 122 ГПК РФ) возможен, когда требование основано на письменной сделке, поэтому здесь, скорее всего, понадобится иск.

Долг, неустойка и проценты

Иск о взыскании долга можно подать, не расторгая договор. В него включают основной долг и меру ответственности за просрочку.

Что требоватьОснованиеЧто учесть
Арендная плата за прошлые периодыДоговор, ст. 682 ГК РФСверьте сумму с графиком платежей и фактическими переводами
НеустойкаУсловие договораДолжна быть предусмотрена договором или законом; размер сверьте с текстом договора
Проценты по ст. 395 ГК РФЗакон, ключевая ставка Банка РоссииЕсли в договоре есть неустойка, проценты за то же нарушение, как правило, не добавляют
Судебные расходыПроцессуальный законГоспошлину и другие расходы обычно возмещает проигравшая сторона

Ставку и период проверяйте на дату расчёта: ключевая ставка меняется. При денежном требовании по письменному договору иногда подходит судебный приказ, но при возражениях должника спор идёт в исковом порядке.

Что делать с депозитом

Депозит по сути является обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ): им можно погасить долг по аренде, если договор это допускает. Наймодатель зачитывает сумму в счёт задолженности и пишет арендатору, на что и сколько удержал. Остаток возвращается. Если депозит меньше долга, разницу взыскивают отдельно. Условия возврата описаны в статье «Депозит при аренде квартиры». Возврат остатка стоит оформить распиской.

Какие доказательства собрать

Чего делать нельзя

При расторжении договора выселение возможно только по решению суда (ст. 688 ГК РФ). Самостоятельное вытеснение арендатора может привести к ответственности и к убыткам для собственника.

Вещи принадлежат арендатору. Если после выезда остались вещи, составьте опись с фото и письменно предложите их забрать.

Давление на арендатора таким способом не заменяет судебный порядок и повышает риск спора уже к вам.

Сроки, суд и налоги

Срок исковой давности. Общий срок составляет три года (ст. 196 ГК РФ), отсчёт ведётся по ст. 200 ГК РФ. Ждать не стоит: чем дольше долг, тем сложнее собирать доказательства.

Суд и госпошлина. Подсудность зависит от вида и суммы требования, а госпошлина считается по Налоговому кодексу от цены иска; точные суммы и суд проверяйте на сайте районного суда или мирового судьи. Требования о выселении и о долге можно заявить в одном иске.

Налоги. Если вы сдаёте жильё как самозанятый, налог платят с денег, которые вы реально получили, и чек формируется на каждый платёж. Как учитывать взысканную неустойку и удержанный депозит, уточните в ФНС.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста.

Основание: ст. 196, 381.1, 395, 452, 683, 687, 688 Гражданского кодекса РФ; ст. 122 Гражданского процессуального кодекса РФ

Источники

Какой документ понадобится

Претензия по договору аренды Претензия арендодателя или арендатора: долг по аренде, ущерб, досрочный возврат, иные нарушения. Заполнить
Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате Долг арендатора: арендная плата, неустойка, претензия, приложения, подсудность. Заполнить
Соглашение о расторжении договора аренды Расторжение аренды по согласию: возврат помещения по акту, расчёты, обеспечительный платёж. Заполнить
Расписка о возврате денежных средств Подтверждение возврата долга: по договору или расписке, полностью или частично. Заполнить

Частые вопросы

По ст. 687 ГК РФ договор расторгается через суд, если наниматель не вносит плату за шесть месяцев (договор может установить больший срок). При краткосрочном найме до года основанием служит неплата более двух раз по истечении срока платежа.

Обычно да, если договор допускает зачёт депозита как обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ). Сообщите арендатору письменно, сколько и в счёт чего удержано, а остаток верните. Если депозит меньше долга, разницу взыскивают отдельно.

Нет. Выселение при расторжении договора проводится по решению суда (ст. 688 ГК РФ). Самостоятельное ограничение доступа и вынос вещей могут обернуться ответственностью и убытками для собственника.

Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), он считается со дня, определяемого по ст. 200 ГК РФ. Подавать иск лучше заранее, пока сохранились переписка и платёжные документы.

Договор найма жилья должен быть письменным, но отсутствие бумаги не отменяет долг. Условия и платежи подтверждайте перепиской, переводами и расписками. Скорее всего, потребуется обычный иск, а не судебный приказ.

Самозанятый платит налог с денег, которые фактически получил, и формирует чек на каждый платёж. Как учесть взысканную неустойку и удержанный депозит, лучше уточнить в ФНС.

Читайте также

Депозит при аренде квартиры: что это, когда возвращается и как оформить Претензия по договору: как составить, отправить и какой срок на ответ
Автор материала
Редакция БАЗАДОК, Редакция сервиса документов
Материалы раздела «Вопросы» готовит редакция сервиса БАЗАДОК — команда, которая разрабатывает конструкторы документов: расписок, договоров, актов, претензий и заявлений.Как мы работаем. Каждая статья опирается на первои…

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Суммы и сроки указаны на дату обновления — перед платежом сверьтесь с официальными источниками.